Poate proprietarul unui imobil să mărească chiria în timpul contractului?

​În România, relația dintre proprietari și chiriași este reglementată printr-un cadru legal bine definit, care stabilește drepturile și obligațiile ambelor părți. Una dintre întrebările frecvente în acest context este dacă proprietarul unui imobil poate majora chiria în timpul derulării contractului de închiriere. Răspunsul depinde de mai mulți factori, inclusiv de durata contractului, clauzele specifice incluse și respectarea procedurilor legale.​

Conform Ordonanței de Urgență nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe, există prevederi clare referitoare la ajustarea chiriei în timpul contractului. Astfel, articolul 35 al acestei ordonanțe stipulează că, în cazul contractelor de închiriere încheiate pentru o perioadă mai mare de un an, proprietarul poate solicita majorarea chiriei, cu excepția situației în care părțile au convenit în contract să nu majoreze chiria.​ 

(1) În cazul contractelor de închiriere încheiate pentru o perioadă mai mare de un an, proprietarul poate cere majorarea chiriei, în afară de cazul în care părțile, prin contract, s-au înțeles să nu majoreze chiria.

Condițiile pentru majorarea chiriei

Pentru a iniția o majorare a chiriei, proprietarul trebuie să respecte anumite condiții legale:​ 

Motivarea cererii – Solicitarea de majorare trebuie să fie justificată fie de efectuarea unor lucrări de reparații sau consolidări ale locuinței sau clădirii, fie de creșterea venitului mediu net lunar pe membru de familie al chiriașului peste nivelul salariului mediu net lunar pe economie.​ 

Notificarea în scris – Proprietarul este obligat să adreseze chiriașului o cerere scrisă de majorare a chiriei, în care să detalieze motivele acestei solicitări.​ 

Respectarea procedurilor de notificare – Notificarea trebuie efectuată conform procedurilor prevăzute la articolul 10 alineatul (1) din aceeași ordonanță, care implică, printre altele, comunicarea prin intermediul unui executor judecătoresc.

​Conform Ordonanței de Urgență nr. 40/1999, articolul 10, alineatul (1) prevede:​

„În vederea încheierii noului contract de închiriere, în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență sau de la deschiderea rolului fiscal, după caz, proprietarul îi va notifica chiriașului sau fostului chiriaș, prin executorul judecătoresc, data și locul întâlnirii. Notificarea va fi comunicată prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire.”

Această prevedere reglementează procedura de notificare a chiriașului sau fostului chiriaș în vederea încheierii unui nou contract de închiriere.

Acordul părților – Dacă chiriașul este de acord cu majorarea propusă, acest acord trebuie formalizat în scris și semnat de ambele părți, devenind parte integrantă a contractului de închiriere. Acest document adițional trebuie înregistrat la organul fiscal teritorial.​ 

Procedura în cazul dezacordului chiriașului

În situația în care chiriașul nu își exprimă acordul scris pentru majorarea chiriei în termen de 60 de zile de la data notificării, proprietarul are dreptul să se adreseze instanței de judecată pentru a obține o hotărâre privind majorarea chiriei.

Este important de menționat că, pe durata acestui proces, proprietarul nu poate rezilia contractul de închiriere și nici nu poate evacua chiriașul pe motivul refuzului acestuia de a accepta majorarea chiriei.​ 

În cazul în care instanța decide în favoarea proprietarului și dispune majorarea chiriei, iar chiriașul, cu rea-credință, nu achită noua chirie timp de cel puțin trei luni consecutive, proprietarul poate solicita rezilierea contractului și evacuarea chiriașului. Această măsură poate fi aplicată începând cu luna următoare rămânerii definitive a hotărârii judecătorești.​ 

Clauze contractuale specifice

Este esențial ca atât proprietarii, cât și chiriașii să acorde o atenție deosebită clauzelor incluse în contractul de închiriere. Părțile pot conveni asupra unor dispoziții specifice referitoare la ajustarea chiriei, cum ar fi:​ 

Clauza de revizuire a chiriei – Conform articolului 36 din OUG nr. 40/1999, părțile pot stabili în contract o clauză care permite revizuirea chiriei în funcție de variațiile indicelui de inflație anual, stabilit de Institutul Național de Statistică.​ 

Conform Ordonanței de Urgență nr. 40/1999, articolul 35 prevede:​

(1) În cazul contractelor de închiriere încheiate pentru o perioadă mai mare de un an, proprietarul poate cere majorarea chiriei, în afară de cazul în care părțile, prin contract, s-au înțeles să nu majoreze chiria.

(1) În cazul contractelor de închiriere încheiate pentru o perioadă mai mare de un an, proprietarul poate cere majorarea chiriei, în afară de cazul în care părțile, prin contract, s-au înțeles să nu majoreze chiria.

(2) Cererea de majorare a chiriei trebuie adresată în scris chiriașului și trebuie motivată de efectuarea unor lucrări de reparații sau de consolidări ale locuinței sau clădirii ori de creșterea venitului mediu net lunar pe membru de familie al chiriașului peste nivelul salariului mediu net lunar pe economie.​ 

(3) Notificarea cererii de majorare a chiriei se va face de către proprietar cu respectarea procedurilor prevăzute la art. 10 alin. (1).​ 

(4) Acordul scris și semnat de chiriaș și de proprietar pentru majorarea chiriei se va înregistra la organul fiscal teritorial ca parte integrantă a contractului de închiriere.​

(5) În cazul în care chiriașul nu își dă acordul scris la cererea de majorare a chiriei în termen de 60 de zile de la data notificării cererii de majorare, proprietarul poate intenta acțiune în justiție pentru majorarea chiriei. Este interzisă rezilierea contractului de închiriere sau evacuarea chiriașului pe motiv că acesta nu este de acord cu majorarea chiriei.

(6) Dacă chiriașul a fost obligat prin hotărâre judecătorească definitivă să plătească o chirie majorată, proprietarul poate cere rezilierea contractului de închiriere și evacuarea chiriașului, atunci când chiriașul, cu rea-credință, nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutive, începând cu luna următoare rămânerii definitive a hotărârii judecătorești.​

Clauza de nemajorare a chiriei – Părțile pot include o clauză prin care se angajează să mențină chiria la un nivel constant pe toată durata contractului, interzicând astfel orice majorare pe parcursul perioadei contractuale.​

Obligațiile chiriașului privind comunicarea veniturilor

Chiriașul trebuie să informeze proprietarul despre orice modificare a venitului net lunar pe familie care ar putea influența cuantumul chiriei. Această notificare trebuie transmisă în cel mult 30 de zile de la apariția schimbării, conform articolului 31 alineatul (2) din OUG nr. 40/1999:

(2) Chiriașul este obligat să aducă la cunoștința proprietarului, în termen de 30 de zile, orice modificare a venitului net lunar pe familie, de natură să determine mărimea chiriei, sub sancțiunea rezilierii contractului.

Dacă această obligație nu este respectată, proprietarul poate solicita rezilierea contractului de închiriere.

Situațiile în care proprietarul încearcă să mărească chiria în timpul contractului pot genera tensiuni, iar evitarea conflictelor necesită o abordare atentă. Un dialog deschis și onest între părți poate duce la soluții amiabile, reducând riscul unor dispute juridice.

Atât proprietarii, cât și chiriașii pot apela la un specialist în drept imobiliar pentru a se asigura că drepturile și obligațiile fiecărei părți sunt respectate și că orice ajustare a chiriei se face în conformitate cu legislația în vigoare.

Un alt aspect important este actualizarea periodică a contractului de închiriere. Revizuirea acestuia în funcție de modificările legislative și economice poate preveni eventualele neînțelegeri. Stabilirea unor criterii clare privind ajustarea chiriei încă de la început oferă siguranță pe termen lung și reduce riscul unor conflicte ulterioare.

Diferențele dintre închirierea locuințelor și a spațiilor comerciale

Regulile referitoare la majorarea chiriei pot varia în funcție de tipul imobilului închiriat. În cazul locuințelor, legislația oferă mai multă protecție chiriașilor, impunând condiții stricte privind ajustarea chiriei. În schimb, în sectorul comercial, prevederile sunt mai flexibile, iar majorarea chiriei este mai des întâlnită, mai ales în contractele cu durată scurtă.

Pentru spațiile comerciale, Codul Civil prevede că părțile au libertatea de a negocia clauze specifice privind creșterea chiriei. În acest caz, majorarea poate fi justificată de fluctuațiile pieței imobiliare, de necesitatea unor investiții suplimentare sau de modificarea condițiilor economice generale.

Cazuri în care majorarea chiriei poate fi abuzivă

Există situații în care un proprietar poate încerca să mărească chiria în mod abuziv, încălcând legislația. Printre astfel de cazuri se numără:

Modificarea unilaterală a contractului – Proprietarul nu poate impune o majorare a chiriei fără acordul chiriașului sau fără respectarea procedurilor legale.

Folosirea presiunii sau amenințărilor – Orice tentativă de a forța un chiriaș să accepte o creștere nejustificată poate fi considerată abuz și poate fi sancționată legal.

Refuzul de a efectua reparațiile necesare – Dacă proprietarul solicită o creștere a chiriei, dar nu își respectă obligațiile privind întreținerea locuinței, chiriașul poate contesta majorarea.

În astfel de cazuri, chiriașul are dreptul să sesizeze autoritățile competente sau să inițieze o acțiune în instanță pentru protecția drepturilor sale.

Decizii judecătorești relevante

În practică, instanțele au fost sesizate în numeroase cazuri privind majorarea chiriei. De exemplu, Curtea de Apel București a stabilit într-o decizie că proprietarul unui imobil nu poate modifica în mod unilateral chiria în timpul unui contract cu durată determinată, decât dacă există o clauză contractuală clară în acest sens.

De asemenea, Înalta Curte de Casație și Justiție a precizat, într-o speță similară, că orice modificare a contractului de închiriere trebuie să fie agreată de ambele părți și să fie notificată în termen rezonabil.

Majorarea chiriei în timpul unui contract de închiriere este posibilă doar în anumite condiții stricte, reglementate prin lege. Proprietarii trebuie să respecte procedurile legale, să își justifice solicitările și să obțină acordul chiriașului. Pe de altă parte, chiriașii au dreptul să refuze creșterea chiriei dacă aceasta nu respectă prevederile contractuale sau legale.

Pentru a evita conflictele, ambele părți ar trebui să acorde o importanță deosebită redactării contractului de închiriere, să stabilească clar condițiile în care chiria poate fi modificată și să mențină o comunicare deschisă. În caz de neînțelegeri, se recomandă apelarea la un avocat specializat în drept imobiliar sau la mediere, înainte de a ajunge în instanță.