Poate fi considerata abuziva clauza de retinere a garantiei in caz de reziliere anticipata a contractului de inchiriere?

Intrebare

Buna ziua,

Trebuie sa ma mut intr-un alt judet din motive legate de locul de munca si, prin urmare, trebuie sa reziliez contractul de inchiriere inainte de termen. Proprietarul a inclus in contract un articol prin care se precizeaza ca, in cazul nerespectarii duratei contractului, garantia achitata de chirias va fi retinuta de catre proprietar. Mentionez ca predau locatia in aceleasi conditii in care am preluat-o, iar garantia nu a fost utilizata pana acum pentru reparatii sau plata unor facturi restante. Considerati ca aceasta clauza poate fi considerata abuziva avand in vedere ca retinerea garantiei nu este justificata, nefiind definit un cadru clar si un prejudiciu creat?

Multumesc!

OBLIGATIILE PROPRIETARULUI
Art. 10. Proprietarul va preda chiriasului bunul inchiriat, impreuna cu toate accesoriile acestuia, mobilat si in stare buna de functionare a instalatiilor, incepand cu data de _____.
Art. 11. Proprietarul nu va stanjeni chiriasul in exercitarea dreptului de folosinta asupra bunului inchiriat.
Art. 12. Proprietarul nu va putea sa inchirieze bunul care face obiectul prezentului contract vreunui tert.

OBLIGATIILE CHIRIASULUI
Art. 13. Chiriasul se obliga sa pastreze in bune conditii bunul inchiriat si accesoriile acestuia, pe toata durata inchirierii, si sa nu le degradeze sau deterioreze.
Art. 14. Chiriasul va folosi bunul inchiriat conform destinatiei prevazute in contract.
Art. 15. Chiriasul se obliga sa plateasca chiria proprietarului la termenul scadent convenit in contract.
Art. 16. Pe toata durata inchirierii, chiriasul va suporta toate cheltuielile legate de utilitatile consumate pentru folosinta bunului inchiriat, respectiv gaz, curent, telefon, cablu, apa-canal, degajarea gunoiului etc., precum si eventualele reparatii efectuate de asociatia de locatari, ce revin in cota parte persoanelor ce locuiesc in imobil.
Art. 17. Chiriasul va efectua pe cheltuiala sa lucrarile de reparatii ale bunului inchiriat daca acestea sunt deteriorate din vina sa.
Art. 18. Chiriasul va raspunde pentru distrugerea totala sau partiala a bunului inchiriat, daca aceasta este datorata culpei sale.
Art. 19. Chiriasul nu va face modificari bunului inchiriat decat cu acordul scris al proprietarului.
Art. 20. La expirarea contractului, chiriasul va restitui bunul inchiriat impreuna cu toate accesoriile acestuia in aceeasi stare in care le-a primit.
Art. 21. Chiriasul se obliga sa permita proprietarului sa verifice starea imobilului, in orice moment al derularii contractului, cu notificarea prealabila a chiriasului.
Art. 22. Chiriasul are dreptul de a-i fi returnata suma achitata cu titlu de garantie la finalul contractului, cu conditia respectarii tuturor obligatiilor asumate si dupa semnarea procesului verbal de predare-primire a imobilului de catre proprietar.

RASPUNDEREA PARTILOR CONTRACTANTE
Art. 23. Pentru neplata chiriei in termenii contractuali sau pentru incalcarea oricarei clauze din acest contract, proprietarul poate solicita unilateral rezilierea contractului si evacuarea chiriasului.
Art. 24. Neplata facturilor de utilitati la termenul scadent atrage rezilierea de drept a contractului fara notificare si fara interventia instantelor judecatoresti ori indeplinirea vreunei alte formalitati, cu consecinta retinerii de catre proprietar a garantiei achitate de chirias.
Art. 25. Nerespectarea duratei contractului atrage retinerea garantiei achitate de chirias de catre proprietar.

LITIGII
Art. 26. Eventualele litigii care ar putea aparea cu privire la acest contract vor fi solutionate pe cale amiabila, iar daca partile nu cad de acord, vor fi solutionate de instantele de judecata competente.

Raspuns

Retinerea garantiei in cazul rezilierii anticipate ale contractului de inchiriere: Clauza abuziva sau nu?

Rezilierea unui contract de inchiriere inainte de termen poate crea multiple dileme si neintelegeri intre chiriasi si proprietari. Este frecvent intalnita situatia in care proprietarul impune clauze ce pot fi percepute ca restrictive sau abuzive de catre chiriasi, cum ar fi retinerea garantiei in cazul nerespectarii duratei contractuale.

Analiza juridica a clauzelor din contractul de inchiriere

In contextul unui contract de inchiriere, atat chiriasul, cat si proprietarul au obligatii clare stipulate pentru a asigura o relatie contractuala echilibrata. Articolul 25 din contractul mentionat stipuleaza clar ca, in cazul nerespectarii duratei contractului, proprietarul are dreptul de a retine garantia achitata de chirias.

Aceasta prevedere ridica mai multe intrebari si comentarii legale, printre care:

1. Justificarea retinerii garantiei:
Garantia este o suma de bani depusa initial de chirias pentru a se asigura de acoperirea eventualelor daune produse imobilului sau pentru plata facturilor restante la finalul contractului. In situatia prezentata, predarea locatiei se face in aceleasi conditii cum a fost preluata si nu exista facturi restante. Astfel, este greu de justificat retinerea garantiei in absenta unui prejudiciu concret.

2. Cadru legal ambiguu:
Clauza privind retinerea garantiei pentru incalcarea duratei contractului nu defineste clar in ce conditii se aplica acest lucru si care este justificarea legala a retinerii intregii garantii. Potrivit legislatiei, clauzele contractuale trebuie sa fie clar formulate si sa nu fie ambigue, pentru a preveni orice forma de abuz sau interpretare gresita.

3. Caracterul abuziv al clauzei:
Potrivit Legii nr. 193/2000 din Romania privind clauzele abuzive incheiate intre profesionisti si consumatori, orice clauza ce creeaza un dezechilibru semnificativ in detrimentul consumatorilor poate fi considerata abuziva. Retentia garantiei fara un prejudiciu clar definit si justificat poate fi considerata abuziva, intrucat creeaza un dezechilibru si poate sanctiona nedrept chiriasul.

Alternative si solutii pentru rezolvarea litigiilor

In cazurile de reziliere anticipata a contractului de inchiriere, exista alternative si solutii pe care atat chiriasul, cat si proprietarul le pot lua in considerare pentru a rezolva problema intr-un mod amiabil si echitabil:

1. Negocierea si consensul amiabil:
Contactarea proprietarului pentru a negocia termenii rezilierii contractului poate fi o solutie eficienta. Chiriasul poate propune, de exemplu, plata unui numar suplimentar de luni de chirie pentru a acoperi pierderile potentiale suferite de proprietar din cauza rezilierii anticipate.

2. Medierea:
Apelarea la un mediator poate ajuta la gasirea unei solutii echitabile pentru ambele parti. Medierea este un proces informal si confidential care poate facilita dialogul si poate reduce tensiunile.

3. Actiunea in instanta:
Daca negocierea si medierea nu duc la un rezultat favorabil, chiriasul are dreptul sa se adreseze instantelor de judecata competente pentru a contesta clauza respectiva si pentru a solicita restituirea garantiei. Instanta va evalua daca clauza este sau nu abuziva conform legislatiei in vigoare.

Concluzie:

Clauza privind retinerea garantiei in cazul nerespectarii duratei contractului poate fi considerata abuziva daca nu exista un cadru clar definit si un prejudiciu real creat. Retinerea fara justificare concreta creeaza un dezechilibru care poate fi contestat legal de catre chirias. In astfel de situatii, este recomandabil sa se caute solutii prin negociere si, daca este necesar, prin intermediul instantelor competente pentru a rezolva litigiul in mod echitabil.