Este posibil sa vindem o parte dintr-un apartament fara acordul celorlalti co-proprietari?
Intrebare
Buna ziua,
In apartamentul nostru, suntem doi co-proprietari, fiecare avand 1/2 din proprietate conform cartii funciare. Apartamentul initial a fost impartit de fostul unic proprietar in doua parti, fiecare beneficiind de intrare separata si fiind complet independenta de cealalta jumatate. Practic, avem doua mini apartamente distincte, fiecare cu o camera, bucatarie si baie, dar in acte apare doar o singura proprietate impartita in doua parti egale.
Fostul proprietar, in perioada comunista, a vandut partea in care locuiesc acum eu, sora mea si mama noastra, unor batrani care, neavand copii, au lasat-o mostenire parintilor mei pentru ca i-au ingrijit. Cealalta jumatate a fost vanduta unei familii, iar in prezent locuieste acolo o familie compusa dintr-o femeie si fiul ei de 36 de ani, dupa ce sotul doamnei a decedat fara a-si dezbaterea mostenirea.
Noi (eu, sora mea si mama) suntem stabilite in strainatate si dorim sa vindem partea noastra. Agentul imobiliar care se ocupa de vanzare ne-a informat, discutand cu un notar, ca avem nevoie de semnatura familiei care detine cealalta jumatate pentru a finaliza tranzactia. Cum este posibil ca jumatatile sa fi fost vandute anterior fara vreo semnatura, iar acum sa fie neaparat necesara?
Familia respectiva nu este cooperanta si suntem intr-un impas. Am sugerat agentului imobiliar sa aduca pe cineva de la cadastru pentru a certifica faptul ca cele doua jumatati reprezinta de fapt doua mini apartamente complet separate si sa obtinem divizarea lor si in cartea funciara. Cu toate acestea, ni s-a spus ca, conform notarului, avem nevoie de semnaturi pentru a putea realiza acest lucru.
Suntem blocate si avem nevoie de ajutor. Multumesc mult!
Liliana
Raspuns
Buna Liliana,
Situatia pe care o descrii este, din pacate, destul de comuna in cazul coproprietatilor si spartarilor neregistrate oficial din perioada comunista. Exista cateva aspecte legale si procedurale pe care trebuie sa le iei in considerare pentru a rezolva aceasta problema si a putea vinde partea voastra din apartament fara complicatii. Permite-mi sa iti explic pasii pe care ii puteti urma si motivele din spatele cerintelor legale.
Reglementarile Legale si Importanta Semnaturii Celuilalt Coproprietar
Potrivit legilor in vigoare, atunci cand doua persoane detin cote-parti egale dintr-o proprietate indiviza, pentru vanzarea corespunzatoare si legala a unei parti, consimtamantul celuilalt coproprietar este necesar. Acest consimtamant consta intr-o semnatura formala care sa ateste ca sunt de acord cu tranzactia imobiliara. Acest aspect este reglementat de Codul Civil, care urmareste sa protejeze drepturile tuturor coproprietarilor asupra bunului comun.
In cazul vostru, semnatura coproprietarului este necesara pentru a preveni eventualele conflicte, si pentru a asigura cumparatorului ca tranzactia este corespunzatoare din punct de vedere legal. Aceasta este si contextul in care notarul si agentul imobiliar va cer consimtamantul familiei vecine.
Divizarea Proprietatii in Cartea Funciara
Una dintre solutiile pentru a evita aceste probleme in viitor este divizarea oficiala a proprietatii in doua unitati distincte, fiecare cu propria sa inregistrare cadastrala si in cartea funciara. Acest proces, numit dezmembrare imobiliara, va recunoaste in mod formal cele doua mini apartamente separate, asa cum sunt folosite si delimitate fizic.
Pasii pentru Divizarea Oficiala a Proprietatii
-
Obtineti Acordul Celuilalt Coproprietar: Primul pas esential este obtinerea consimtamantului coproprietarului. Incercati sa abordati situatia diplomatic si sa le explicati beneficiile divizarii, inclusiv drepturile lor clar delimitate asupra locuintei si posibilitatea de a vinde mai usor partea proprie in viitor.
-
Documentatie Tehnica: Angajati un expert cadastrist sau o firma specializata care sa efectueze masuratorile si sa intocmeasca documentatia tehnica necesara pentru divizarea proprietatii. Aceste documente trebuie sa demonstreze clar ca fiecare parte a apartamentului este independenta.
-
Depunerea Documentatiei la Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara (OCPI): Odata ce aveti toate documentele tehnice si acordul coproprietarului, depuneti documentatia la OCPI pentru a obtine un nou numar cadastral pentru fiecare unitate si actualizarea informatiilor in cartea funciara.
-
Notarul Public: Dupa ce proprietatea a fost oficial divizata, un notar public poate intocmi actele pentru vanzarea unitatii voastre fara a mai necesita consimtamantul coproprietarului de pe a doua unitate.
Implicarea Legala in Caz de Neacord
Daca coproprietarii continua sa fie necooperanti, s-ar putea sa fie necesar sa apelati la instantele de judecata pentru a solicita partajul judiciar al imobilului. Acesta este un proces mai complicat si de durata, ce implica insa costuri suplimentare si implicarea unor avocati specializati in drept imobiliar.
Concluzie
Pentru a depasi situatia de impas, este esential sa colaborati cu un expert in cadastru, un notar si, la nevoie, un avocat, pentru a gasi cea mai eficienta cale legala de a va exercita drepturile de proprietari. Speram ca aceste informatii v-au fost de ajutor pentru a intelege complexitatea situatiei si pasii necesari pentru a rezolva problema. Mult succes!
Liliana